Il real estate investment trust Singapore (S-Reit) settore è cresciuto notevolmente da quando il primo Reit - CapitaMall Trust - è stata quotata nel luglio 2002. Tra il 2006 e solo 2008, più di 13 Reits erano elencati, rispetto a solo sette tra il 2002 e il 2005.

Le scelte dei REIT hanno anche ampliato. Nel 2005, gli investitori non poteva che scegliere tra il commerciale (retail, ufficio o mista), industriali e Reits logistica. Oggi, che possono trovare ospitalità, assistenza sanitaria e Reits residenziale. Ci sono anche Reits che possiedono attività estere.

crescita S-Reit nel 2006 è stata trainata soprattutto da un crescente interesse speculativo nel settore immobiliare, dopo fitti commerciale ha cominciato a crescere fortemente. L'indice di ufficio di noleggio è cresciuto del 30,3 per cento nel 2006, rispetto al 12,7 per cento l'anno prima. Questo è stato un netto contrasto con uno 5,6 per cento di aumento nel negozio indice affitto nel 2006. L'affitto medio mensile per lo spazio ufficio centrale a fine 2006 è stato 6,24 dollari per piede quadrato (psf), rispetto ai $ 4,24 psf nel 2005.

fame Investors 'per i REIT è cresciuto in modo drammatico. La capitalizzazione di mercato del settore Reit all'inizio del 2005 è stato 9,4 miliardi dollari - ma ha colpito 16,9 miliardi dollari nel giugno 2006. Inoltre, solo una nuova Reit - Allco Reit, ora noto come Fraser Commercial Trust - è stata quotata nel primo semestre del 2006. L'aumento della domanda per i REIT spinto i loro prezzi unitari su e giù dividend yield. dividend yield medio nel gennaio 2005 è stato di circa 6,5 per cento, rispetto al 5,6 per cento nel giugno 2006. Questo insieme, con tassi più alti Sibor, stretta premi dividend yield - la differenza tra il rendimento dei dividendi e di tre mesi i tassi di Sibor - dal 5,2 per cento nel gennaio 2005 a un 1,9 per cento basso nel giugno 2006.

Sebbene i prezzi ufficio è aumentato del 17 per cento sulla parte posteriore del costo degli affitti, l'aumento è stato più benevolo rispetto al 30 per cento in aumento degli affitti. Ciò ha comportato un aumento dei rendimenti annualizzati mediano locazione di immobili per uffici da 8,1 per cento nel 2005 al 9 per cento nel 2006. rendimenti da locazione di spazio shop e proprietà industriale, d'altra parte, è rimasto al 7,9 per cento e 5,2 per cento rispettivamente.

La combinazione di un minor costo di azioni rendimenti più elevati e noleggio generato molte Reits nuovo tra giugno 2006 e dicembre 2007. Sette nuovi Reits sono stati elencati nel secondo semestre del 2006 e altri cinque nel 2007. REIT 'asset under management (AUM) è cresciuto da 13,4 miliardi dollari nel 2005 a 23,2 miliardi dollari nel 2006. Nel 2008, AUM sono stati 42,5 miliardi dollari.

Data la maggiore concorrenza, Reits ha iniziato a migliorare il loro rendimento con il debito di attirare l'interesse degli investitori. Il debito rapporto medio dell'attivo totale del settore è salito Reit dal 26,3 per cento nel mese di gennaio 2.006-30,7 per cento nel giugno 2007. A pochi Reits spinto anche questo rapporto superiore al 50 per cento nel giugno 2007.

speranze degli investitori Reit 'degli aumenti dei prezzi ha continuato a tremare quando ha iniziato il primo segno di turbolenze finanziarie si è presentata nel luglio 2007 e dei prezzi Reit iniziato a diminuire. La situazione non è migliorata nel 2008. Tra giugno 2007 e dicembre 2008, l'indice S-REIT è sceso di oltre il 66 per cento, rispetto al 50 per cento in calo il Straits Times Index. Sebbene i prezzi Reit hanno recuperato 16,8 per cento per l'anno, sono ancora 60,3 per cento inferiore a quello del giugno 2007.

elevato indice di indebitamento alle dipendenze di Reits divenne una preoccupazione Reits ha iniziato a segnalare che dovrebbero far fronte a sfide che i loro prestiti di rifinanziamento - e anche al pagamento di dividendi. rapporto Loan-to-value è aumentato nel 2008 come Reits rivalutato al ribasso le loro attività - aggiunge più preoccupazioni per la loro sopravvivenza. Per migliorare la resistenza dei loro bilanci, alcuni diritti Reits rilasciato nel 2008 e nel 2009.

Ci sono, tuttavia, alcuni sviluppi positivi da questa debacle. In primo luogo, i premi dividend yield sono aumentati dal luglio 2007. Con i prezzi più bassi, S-Reits offrono dividend yield di circa il 12,4 per cento, rispetto a circa 7,3 per cento un anno fa e il 4 per cento nel giugno 2007. tassi Sibor hanno subito un calo, dal 2,7 per cento nel giugno 2007, al 0,7 per cento attuale. premio di rendimento dei dividendi ha così migliorato a 11,9 per cento, dal 1,4 per cento appena due anni fa.

I prezzi dei REIT sono anche a livelli più abbordabili ora. Ad esempio, i prezzi dei CapitaMall Trust, A-Reit e Mapletree logistica Trust erano a 1,40 dollari, 1,59 dollari e 0,56 dollari rispettivamente al 30 giugno di quest'anno - circa la metà dei loro prezzi nel giugno 2007.

Soprattutto, il Reits bene e il male sono ora più facili da distinguere. inferiore del 'marea' ha esposto Reits che dispongono di un patrimonio male e sono state mal gestite - prendere decisioni di investimento più facile che due anni fa.

Purtroppo, l'incertezza ancora si annida nel settore. Anche se ora ci sono segni che l'economia è toccare il fondo, la ripresa economica sarà probabilmente graduale al meglio. Inoltre, l'economia di Singapore è dipendente dalla domanda estera, e quindi il recupero sarà lag nazioni sviluppate.

percentuali di posti vacanti di uffici e negozi di marzo 2009 un aumento al 10,0 per cento e 6,6 per cento, rispettivamente, dal 7,7 per cento e del 6,4 per cento un anno prima. Solo le proprietà industriali bucked la tendenza, con il tasso di posti vacanti caduta dal 7,6 per cento al 7 per cento.

Tra marzo 2008 e il 2009, i fitti degli uffici e della proprietà industriale sono scesi 12,9 per cento e 6,5 per cento rispettivamente, mentre lo spazio negozio era un marginale 0,5 per cento.

Anche se gli sviluppatori sono state trattenendo nuovi progetti, le possibilità di noleggio significativamente più alta e più bassi tassi di posti vacanti di quest'anno non è elevato. REIT può, di conseguenza, devono ridurre i loro dividendi.

REIT hanno un aspetto attraente nel lungo termine a prezzi correnti, ma gli investitori devono scegliere con cura e diversificare i loro investimenti di conseguenza. Qui ci sono alcuni fattori importanti da considerare:

La capacità di un Reit's per raccogliere fondi, soprattutto in tempi di turbolenze, determinerà la sua capacità di prosperare e sopravvivere. Questo è un fattore importante. In periodi di congiuntura favorevole, la maggior parte Reits rafforzeranno la loro rendimenti più elevati attraverso leva, ma solo Reits ben gestita sarà in grado di ridurre tale leva in tempi difficili. Senza questa capacità, Reits mal gestita troveranno difficoltà a rifinanziare o capitali propri sufficienti a rimborsare i loro prestiti, mettendoli in pericolo di liquidazione.

La qualità degli attivi è un altro fattore importante, e che le proprietà Reits proprio appena al di là di Singapore sarebbe un plus. Troppa enfasi è stata posta sui dividendi e troppo poco sugli attivi. Gli investitori devono tener presente che stanno acquistando le attività sottostanti quando investono in Reits - i dividendi sono il risultato della proprietà e della gestione delle attività.

Tuttavia, gli strumenti in grado di produrre buoni rendimenti poveri se gestito male. La qualità del manager è quindi un altro fattore importante. Buona manager continuamente migliorare il rendimento delle attività e utilizzo di un mix appropriato di debito-equity in ogni momento. Un brusco calo delle entrate di locazione, di noleggio e le questioni di raccolta di sotto della media rendimenti da locazione sono alcuni segni di una cattiva gestione. REIT dovrebbero essere evitati.

Ultimo ma non meno importante, gli investitori devono verificare se il contatore è un Reit, come CapitaMall Trust, un trust o di business, come IndiaBulls Property Investment Trust. trust Business e Reits sono creati per consentire ai detentori unità di ricevere dividendi versati dal flusso di cassa operativo al posto di utile contabile. Tuttavia, solo Reits sono tenuti a versare il 90 per cento del reddito distribuibile ai detentori di quote. Non è richiesto per tale trust business. Gli investitori dovrebbero quindi esaminare con attenzione ciò che stanno raccogliendo, per assicurare il contatore loro scelta è in linea con la loro intenzione di investimento.

Lo scrittore è vice-presidente, SIAS ricerca

Fonte: Times Business - 11 Lug 2009

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